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Die Krux mit den Schönheitsreparaturen

Das Mietverhältnis ist gekündigt und vor Auszug des Mieters stellt sich die schwierige Frage: Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter vornehmen und welche nicht?

Es gibt kaum eine Frage, die die Gerichte so viel beschäftigt wie die der fälligen Schönheitsreparaturen!

Unter Schönheitsreparaturen sind alle malermäßigen Arbeiten zu verstehen, die erforderlich sind, um die Räume in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen.


Überraschenderweise gibt es keine konkrete Definition des Begriffs der Schönheits-reparaturen. Über die Jahre wurde von den Gerichten dafür § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung herangezogen und entsprechend als Definition der Schönheitsreparaturen anerkannt. Diese sind abschließend :

  • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken

  • Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

  • Beseitigung von Dübeln und das Verschließen von Löchern in den Wänden und Decken

Dies bedeutet, dass alle übrigen Reparaturen keine Schönheitsreparaturen sind und die bei vertragsgemäßem Gebrauch und normaler Abnutzung somit durch den Vermieter vorzunehmen sind! Dies sind u. a.

  • Streichen von Balkonen, Terrassen und Fenstern von außen

  • Instandsetzung von Fensterverkittung

  • Erneuern/Auswechseln von Teppichböden

  • Abschleifen / Versiegeln von Holzfußböden (Parkettböden fallen grundsätzlich in die Zuständigkeit des Vermieters und sind in der Regel alle 15 bis 20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln!).

  • Beschädigungen am Laminat, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind

  • Streichen des Hausflurs und sonstiger Gemeinschaftsräume

  • Alle Schäden, die auf normaler Abnutzung der Mietsache beruhen

  • Schäden, die der Mieter nicht verursacht hat

  • Glasarbeiten

  • Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern und Leitungen

Besonderes ist im Mietvertrag daher auf die Formulierungen zu Schönheitsreparaturen zu achten! Denn Formularklauseln, die den Mieter benachteiligen, sind unwirksam.

Aktuell gibt es 3 wirksame Klauseln, die rechtlich unstrittig sind:

  1. Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen

  2. Die Wohnung wird renoviert übergeben

  3. Die Wohnung wird unrenoviert übergeben. Der Mieter erhält einen Betrag von X € für die Vornahme der Schönheitsreparaturen anhand eines beigefügten Kostenvoranschlags. Die Wohnung gilt damit als renoviert übergeben.

Hingegen sind alle Formulierungen nichtig, die den Mieter benachteiligen. Beispielsweise:

  • Eine vorgegebene Farbauswahl

  • Einschränkungen in der Gestaltungsfreiheit während des Mietverhältnisses

  • Notwendige Zustimmung des Mieters bei Abweichungen von bestimmten Ausführungsarten

  • Arbeiten außerhalb der Mieträume, z. B. Außenseite von Fenstern und Eingangstür

  • Die Auflage, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen

  • Quotenklauseln, die feste Zeitintervalle für Streichen vorsehen

Achtung: Ist nur eine Klausel im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen nichtig, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen vornehmen!

Der Gesetzgeber schlägt sich aber nicht nur auf der Seite der Mieter:

Notwendige Reparaturen, die durch einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch oder normale Abnutzung anfallen, hat der Mieter zu vertreten. Dies sind z. B. ein vom Hund zerkratztes Parkett, Brandlöcher im Teppich usw.


Fazit: Selbst die vordergründigen Aspekte zum Thema Schönheitsreparaturen sind für Laien schwierig zu durchschauen. Um nichts falsch zu machen empfiehlt es sich, Rat und Unterstützung durch Fachleute einzuholen, z. B. durch eine kompetente Hausverwaltung!



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