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Gut gemeint ist nicht immer gut gemacht: Die Regulierungswut in der Immobilienwirtschaft


Der politische Konflikt zwischen Umweltschutz und bezahlbarem Wohnen erreicht mit dem Green Deal der Europäischen Union einen neuen Höhepunkt. Europäischen Nachbarn nacheifernd, wird Deutschland die ökologischen Anforderungen an Bestandswohnungen in den nächsten Jahren enorm erhöhen. Das große Problems Deutschland ist hierbei der Spagat zwischen den ökologischen Zielen und dem sozialen Frieden:


Wird Wohnraum den Ansprüchen des Green Deal entsprechend saniert, müssten auch die Mieten erheblich steigen. Doch das ist mit Ausnahme der Modernisierungsumlage verboten, und auch diese wird immer stetig weiter eingeschränkt.


Im Worst Case-Szenario werden die gestiegenen Anforderungen an effizienten und klimaneutralen Wohnraum dazu führen, dass Wohnungen mit schlechter Energiebilanz nicht neu vermietet werden dürfen!


Ca. 58 % der Deutschen leben in Miete! Die Politik will daher den Eindruck vermitteln, dass sie die Sorgen und Nöte der Mieter ernst nimmt und erlässt dafür seit Jahren unzählige Regularien, Verbote und Einschränkungen.

Nur leider taugen diese nicht viel: Seit Einführung der 1. Mietpreisbremse in 2013 gab es immer mehr Vorgaben zu Lasten der Vermieter und zu Gunsten der Mieter. Geholfen hat dies aber alles nichts, denn die Mieten stiegen Jahr für Jahr weiter an.


Verschärfte Regularien führen beim Neubau in naher Zukunft dazu, dass sich die reinen Baukosten durch die immer strengeren energetischen Auflagen um ca. 10 % pro Quadratmeter verteuern werden.


Parallel dazu werden Altbestände durch das Zweckentfremdungsverbot kaum mehr abgerissen und dort neu bebaut werden können. Als Schutz vor der Umwandlung von Wohn- in Gewerbeflächen gedacht, wird das Verbot heute dazu genutzt, Neubau und Nachverdichtung zu verhindern, obwohl diese mit die wichtigsten Instrumente zur Schaffung von mehr Wohnraum bei wenig Bodenfläche in den Ballungszentren darstellen.


Viele Großstädte schreiben dabei auch noch vor, dass neu gebaute Wohnungen grundsätzlich nicht teurer vermietet werden dürfen als Altbestände oder sogar eine bestimmte Miete nicht überschreiten dürfen! Die Folgen:

Statt energie- und flächeneffizienten Wohnraum für mehr Menschen zu schaffen, bleiben ineffizient erbaute und schlecht isolierte Gebäude aus der Nachkriegszeit in Bestlagen stehen.

Das ist weder sozial noch ökologisch sinnvoll, da der CO2-Verbrauch dieser Gebäude übermäßig hoch ist und zudem viel Bodenfläche für wenig Wohnraum verbraucht wird.


Auch beim Mieterschutz sind ähnliche Entwicklungen zu beobachten: Die 1. Mietpreis-bremse hat bei der Suche nach bezahlbarem Wohnraum nicht geholfen. Die Regeln wurden verschärft und die 2. Mietpreisbremse ausgerufen. Im stark nachgefragten Wohnungsmarkt in den deutschen Metropolen stiegen die Mieter jedoch stetig weiter an.


Als erste Stadt führte Berlin im Alleingang auch noch den Mietendeckel mit katastrophalen Folgen ein: Gut betuchte Mieter großer Altbauwohnungen in besten Innenstadtlagen durften ihre Miete erheblich senken, obwohl gerade sie sich die hohen Mieten leisten können. Für die Mieter einfacherer Wohnungen hatte der Mietendeckel hingegen keinerlei Wirkung gezeigt. Im Gegenteil: Seit der Einführung des Mietendeckels wurden in Berlin immer weniger Mietwohnungen angeboten, da Eigentümer freiwerdende Wohnungen entweder zum Verkauf anbieten, im Freundeskreis vermieten oder lieber leer stehen lassen.


Das Ergebnis der Wohnungspolitik der vergangenen Jahre ist ein Teufelskreis der Regulierungen geworden, denn auf jedes neue Wohnungsgesetz, das in der Praxis nichts taugt, folgt ein weiteres Wohnungsgesetz, das wieder nichts taugt.


Wie bei jeder überbordenden Bürokratie greift die Wohnungspolitik dabei immer mehr an die grundgesetzliche Substanz der Immobilieneigentümer ein.


Die Situation, in der ein Eigentümer eine leerstehende Wohnung nach ökologischer Standards sanieren muss und anschließend nicht lukrativ vermieten kann oder unsaniert gar nicht neu vermieten darf, mag sich heute noch grotesk anhören.

Wenn aber die sozialen und die ökologischen Anforderungen nicht zügig in ein Gleichgewicht gebracht werden, droht der deutschen Wohnungswirtschaft unausweichlich diese Pattsituation.


Bis dahin sind die Mieter weiterhin im Nachteil: Das Angebot an Wohnungen wird sich weiter verknappen und die Preise weiter steigen.



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